Retrofit corporativo
Edifício Caravelas
9.200 m² de laje em um prédio de 1958 que estava 70% vazio — e voltou a ser locado inteiro
O prédio estava sadio. O que estava velho era a instalação
O Caravelas tem 14 pavimentos-tipo de 620 m², estrutura de concreto armado de 1958 e fachada em pastilha protegida por legislação municipal. Quando o condomínio procurou o escritório, a vacância passava de 70%: o prédio perdia inquilino não por localização, mas porque não entregava ar-condicionado central, carga elétrica para andar corporativo, acessibilidade nem AVCB.
O diagnóstico estrutural mostrou um edifício em boa forma — carbonatação dentro do esperado, armadura íntegra em 93% dos pontos ensaiados. A decisão foi direta: preservar estrutura e fachada, trocar tudo que é instalação e refazer a base do prédio.
Local: Centro — Rio de Janeiro / RJArquiteto: Rafael Bittencourt — CAU RJ A61209-7Escritório: Bittencourt Arquitetura e RetrofitAno do edifício: 1958Área: 9.200 m² · 14 pavimentos-tipoExecução: Vértice Engenharia e ObrasAutomação e energia: Solaris Automação e EnergiaPrazo de obra: 26 meses, com o prédio em operaçãoVacância antes: 71% · hoje: 0%Entrega: agosto de 2026
Seis meses de laudo antes de desenhar qualquer planta
O levantamento começou pelo que não se vê. Esclerometria e extração de testemunho em 48 pontos, mapeamento de carbonatação, ensaio de potencial de corrosão na periferia das lajes e inspeção das prumadas com câmera. A rede hidráulica original, de ferro galvanizado, estava com seção útil reduzida a menos de metade por incrustação — trocar era inevitável.
Na elétrica o problema era de outra ordem: o prédio tinha 180 kVA de demanda contratada para 9.200 m², cerca de um terço do que um andar corporativo moderno pede. A subestação foi refeita, a prumada ganhou barramento blindado e cada pavimento passou a ter quadro próprio com medição individual, o que mudou também o modelo de cobrança do condomínio.
O que a fachada permitia
A pastilha original é parte do bem protegido e não poderia ser substituída por pele de vidro. Foram recuperadas 1.870 peças com reposição de molde feito sob medida, rejunte flexível e hidrofugante incolor. Os caixilhos de ferro, por não serem elemento protegido, deram lugar a esquadrias de alumínio com vidro duplo — o conforto térmico e acústico veio daí, sem tocar na cara do prédio.
Fachada recuperada peça por peça, com caixilho novo
O Caravelas e os vizinhos da quadra, no Centro
Obra em prédio que não pode parar
Nove inquilinos permaneceram durante toda a obra. O faseamento virou projeto: dois pavimentos por frente, elevador de serviço dedicado ao canteiro, bota-fora em horário noturno autorizado e serviço ruidoso restrito a sábados. Cada etapa foi liberada com vistoria conjunta do condomínio.
Planta livre de verdade, 620 m² por andar
A estrutura original, em pilar e viga, tinha um núcleo central que atrapalhava qualquer layout contemporâneo. Em vez de demolir, o projeto reorganizou o núcleo: escada e elevadores ficaram onde estavam, os banheiros foram reconstruídos encostados na prumada nova e a área liberada virou copa e sala de reunião do pavimento.
O pé-direito livre de 2,78 m era o limite real do projeto. Com forro removido e as instalações passando em bandeja alinhada sob a viga, o andar entregue tem 2,62 m livres — pouco, para o padrão de prédio novo, e suficiente para locação corporativa quando se resolve o conforto térmico e acústico.
Acessibilidade, incêndio e o que mudou na conta de luz
O prédio não tinha rota acessível: a entrada estava 62 cm acima da calçada e o sanitário PCD não existia. A solução foi uma rampa integrada ao piso do hall, com 8% em dois trechos e patamar intermediário, mais um sanitário acessível por pavimento, dimensionado a partir do levantamento real das prumadas.
No combate a incêndio, o retrofit trouxe escada enclausurada protegida com pressurização, hidrante por pavimento, detecção de fumaça em toda a área comum e iluminação de emergência autônoma — o AVCB saiu quatro meses antes do fim da obra. Na energia, a troca de caixilhos, o isolamento térmico da cobertura e os 108 módulos fotovoltaicos instalados na laje técnica derrubaram o consumo de área comum em 38% em relação à média de 2024.
Tem um prédio parado?
O escritório faz o diagnóstico antes de propor obra: laudo de estrutura, instalação, incêndio e acessibilidade, com estimativa de custo por frente e o que a prefeitura aceita mudar. É a partir desse documento que a conversa sobre investimento fica honesta.
