Obra residencial
Reserva Botânica
86 apartamentos em quatro blocos, entregues com 11 dias de folga no cronograma contratual
A obra que o cliente acompanhou planilha por planilha
O Reserva Botânica é um condomínio de quatro blocos de quatro pavimentos, 86 unidades de 68 a 112 m², em um lote de 7.300 m² na Freguesia. A Vértice entrou como construtora contratada pelo incorporador, com projeto arquitetônico de terceiros e a responsabilidade inteira da execução: fundação, estrutura, vedação, instalações, acabamento, área comum e paisagismo.
O contrato foi por administração com preço máximo garantido, o modelo que obriga a abrir custo. Foram 47 medições quinzenais, cada uma com planilha de serviços medidos, diário de obra, relatório fotográfico e curva física-financeira comparando previsto e realizado.
Local: Freguesia, Jacarepaguá — Rio de Janeiro / RJConstrutora: Vértice Engenharia e ObrasResponsável técnico: Henrique Dallari — CREA RJ 2009104477Terreno: 7.300 m²Área construída: 11.400 m²Unidades: 86, de 68 a 112 m²Fundação: hélice contínua, 214 estacasPrazo contratual: 22 meses · realizado: 21 meses e 19 diasPico de efetivo: 143 pessoas no canteiroEntrega: julho de 2026
Fundação: o que a sondagem mudou no orçamento
O projeto previa estaca hélice contínua de 40 cm com 12 m de comprimento médio. A sondagem complementar feita pela Vértice antes da mobilização encontrou uma lente de argila mole no setor nordeste do terreno, onde ficariam os blocos C e D, e obrigou a alongar 61 estacas em até 4,5 m.
Esse tipo de notícia costuma virar briga de aditivo no meio da obra. Aqui apareceu na semana dois, com laudo, e foi negociada antes de qualquer concretagem: 61 estacas alongadas, acréscimo de 2,8% no custo de fundação e zero dia de atraso. Antecipar o problema é mais barato que administrar a surpresa.
Estrutura e produtividade
A estrutura é convencional moldada no local, com laje nervurada unidirecional e forma de alumínio reaproveitada 19 vezes. O ciclo de pavimento começou em 11 dias e estabilizou em 7, o que permitiu adiantar o início da alvenaria no bloco A. Concreto de 30 MPa bombeado, com controle tecnológico em 100% das concretagens de pilar e amostragem em laje.
Bloco A: fachada concluída e paisagismo em execução
Implantação dos quatro blocos vista do acesso principal
Como se controla uma obra de 143 pessoas
Engenheiro residente em tempo integral, dois encarregados por frente e reunião de produção toda segunda-feira com ata. O planejamento foi mantido em linha de balanço, não em gráfico de barras — em obra repetitiva, é o que mostra choque de equipe antes de ele acontecer.
Segurança com técnico próprio em meio período, diálogo diário de cinco minutos e bloqueio de frente sem guarda-corpo. Foram 1,1 milhão de homens-hora sem acidente com afastamento maior que 15 dias, resultado que a empresa publica porque ele também é critério de contratação.
O que a medição aberta evita
Cliente que vê planilha discute escopo, não desconfiança. Nas 47 medições do Reserva Botânica houve três glosas, todas resolvidas na mesma quinzena. O aditivo final fechou em 4,1% do valor de contrato — a média do setor para obra residencial deste porte fica entre 8% e 12%.
Entrega com manual, não com chave e sorte
Cada unidade foi entregue com vistoria acompanhada, checklist assinado e prazo de 10 dias para o proprietário apontar pendência. Das 86 unidades, 71 foram aceitas na primeira vistoria; as 15 restantes voltaram por itens de acabamento resolvidos em menos de três semanas.
O condomínio recebeu o manual de uso e manutenção com as plantas de instalações conforme construído, a relação de fornecedores com contato e data de garantia, e o plano de manutenção preventiva do primeiro ano — bomba, elevador, impermeabilização, SPDA e pressurização de escada. Obra entregue é obra documentada; o resto é promessa.
Vértice Engenharia e Obras
Três frentes simultâneas no máximo, engenheiro residente em cada canteiro e medição quinzenal aberta. Se você tem projeto pronto e precisa de quem execute com custo à vista, é esse o jeito como a empresa trabalha.
